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订立租赁合同的一些注意事项

发布时间:2019-09-17 15:30:03 来源:房屋租赁合同 手机版

  在订立房屋租赁合同的过程中,应当注意:

  1、租赁期限不能超过20年;超过20年的,超过部分无效;租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

  2、 租赁期限6个月以上的,应当采取书面形式

  3、 当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁

  目前房屋租赁纠纷居高不下,租赁当事人倘若在签订房屋租赁合同、确定租赁关系之时,就能通过比较完善的租约的约定,明确规范双方的权利和义务,而且在签订租赁合同后根据法律法规的规定及时到房地产管理部门进行备案登记,或者对租赁合同予以公证,以确保双方权益,相信肯定能将房屋租赁纠纷发生的几率减到最低。这样不仅能活跃租赁市场,满足求租人的要求,还可以让贷款投资租赁者不至困于麻烦和纠纷之中,让个人的理财方式作出更好的规划。要想签订这样“双赢”的租赁合同,租赁双方当事人应当注意以下几个方面的注意事项:

  (1)房屋租赁的当事人应当订立书面合同

  当出租人与承租人洽商租房时,只要就房屋的使用收益与租金的支付内容达成一致并互相表示同意,出租人即有义务将符合双方事前所约定的房屋状况交付给承租人使用,并应于租赁期间保持所出租房屋处于双方约定的状态。而承租人也同时有依合同约定支付出租人租金的义务。口头租约虽然有效,但因白纸黑字可减少纷争且可留下书面证据,所以建议租赁当事人采取订立书面合同的形式。

  (2)最好留下一个特定或者指定的紧急联络人

  当与承租人发生纠纷,例如承租人迟付房租,甚至拖欠了好几个月的租金时,出租人可以首先发出存证信函,以书面的意思表示请承租人按期交付租金或提前终止合同,请承租人搬离,以便出租给下一位承租人,减少损失。但实际上最常发生的状况是承租人“人去楼未空”的情形,承租人将个人物品仍留于所租赁房屋内,而出租人却无法联络上承租人。所以如果能在租赁合同条款中约定,如一方有迁移或改变者,应事先以书面通知他方,如果拒收或无法送达或其他情形而退回者,可以视第一次邮寄送出通知的日期为合法送达日期。或者在合同中要求一方指定一名紧急联络人,并载明紧急联络人的联系方式,在合同条款中约定,在产生租赁纠纷时,如果出现无法联系一方的情形时,对方可以与紧急联络人联系,并就相关的事项通知紧急联络人,通知到紧急联络人后,即视为通知到一方。这样可以有效率地处理租赁纠纷。

  (3)签约时一些必要的物业状况可以先拍照存证

  租赁合同到期时,承租人应将所租房屋回复原状返还给出租人,而何谓“房屋原状”常因欠缺证据,而使租赁双方当事人各执一词,甚至诉请法院予以解决。所以为使“房屋原状”明确化,有必要在租赁合同订立后交房时,将所出租房屋的状况拍照存证,并以附件(或附图)形式并人租赁合同。日后租赁关系结束收回房屋时,一旦和承租人产生纠纷,可作为证据几尤其是比较高端的物业状况更应该如此。

  (4)事先约明在什么情形下,出租人具有检视房屋状况的权利

  在房屋租赁纠纷案件中,常发现承租人按照租赁合同缴付前几个月的租金后就行踪不明,使出租人不知如何处理,一般出租人经常采用开锁进人出租房屋内检视的方式,以确认承租人是否已离开所租房屋。但是这样的做法,常因没有法律或者合同条款作为依据,而视为侵权,很容易引起纠纷。为了避免此类纠纷的出现,在租赁合同中有必要声明下面这样的条款:如果承租人未依合同约定正常缴付租金,经出租人累计两次催告信函合法送达紧急联系人或者特定联系人后,仍置之不理,出租人可按约终止租赁合同或在租赁期限到期后,开锁请公证人到所出租房屋内检视屋况,承租人不得有异议。

  (5)对提前收回房屋,或者承租人提前退租、续租以及其他影响租赁期限的事项作出详细约定

  通常情况下,房屋租赁期限届满,租赁合同终止。承租人需要继续租用的,应当在租赁期限届满前3个月提出,并经出租人同意,重新签订租赁合同。租赁期限内,房屋出租人转让房屋所有权的,房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。出租人在租赁期限内死亡的,其继承人应当继续履行原租赁合同。住宅用房承租人在租赁期限内死亡的,其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。有下列情形之一的,房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同:符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的;因不可抗力致使合同不能继续履行的;当事人协商一致的。因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的,除依法可以免除责任的以外,应当由责任方负责赔偿。

  (6)约定是否可以转租

  我国《合同法》第224条规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。这一条款规定了承租人的转租权,说明承租人只要有出租人的合法授权,也可以行使部分出租人的权利,只是其权利的行使要受到一定的限制。因此,承租人不得以出租人不享有房屋的所有权为由主张合同无效,拒绝支付租金。

  (7)界定出租人法定义务,解决租赁突发纠纷

  在处理房地产租赁案件中,我们发现,突发情况容易使出租人和承租人产生纠纷,简称为突发纠纷。突发纠纷,是指合同履行过程中碰到租赁合同签订时双方均未预见的突发情况,这使得合同履约的成本增加,甚至无法继续履行合同。此时,出租人和承租人均认为责任在对方,要追究对方的违约责任,并因此产生纠纷。正确理解出租人的法定义务有助于此类问题的解决。譬如,出租人将非商业用房出租给承租人,承租人事后发现需将非商业用房变更为商业用房后才可以营业。由于租赁合同中对于变更房屋使用性质的问题没有具体约定,由谁承担相应责任和费用,租赁双方认识不一。我们认为,对于租赁合同中没有约定由谁承担的义务和责任,只能根据合同的性质、惯例以及相关法律来界定各自的义务。其实,生活中的许多问题并非必须通过打官司来解决。只要认真分析合同的目的和性质,一般就能作出合理的判断和决策,从而选择相应的处理措施。

  (8)及时办理租赁登记备案手续

  根据我国《城市房地产管理法》,房屋租赁不仅须由双方当事人签订租赁合同,而且应向房产管理部门备案。房屋租赁中如一方系房地产经营公司,则其租赁活动应在当地房地产交易所进行。由于房屋是特定物,租赁双方应在租赁合同中明确约定标的物的质量和数量。质量指房屋的内部构造、使用的建材、相应的配套设施等,数量则指房屋的面积、间数等。

  租赁合同经双方签章后即行生效,但承租人应于之后要求将该租赁合同到房屋所在区、县房地产交易中心作备案登记。至此,该租赁关系产生对抗第三人效力。签订房屋租赁合同后,该合同在双方当事人之间虽然有效,但如果发生“一屋两租”的情况,即之前该房屋已存在租赁关系,或此后出租人另行与他人设定租赁关系,而且该租赁关系经过登记备案,则其他承租人无法对抗已经过备案登记的租赁关系承租人,即实际由经过备案登记的承租人取得承租权。据此,租赁双方当事人签订房屋租赁合同后,应积极到房屋管理部门做好备案登记的工作。

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